AVISO: O conteúdo a seguir não representa indicação de investimentos, sendo meramente educacional e exemplificativo para entendimento de como funcionam os FII na prática.

Como funcionam os FII para o investidor? (pessoa física)

Explicamos anteriormente o que são os Fundos de Investimento Imobiliário FII, porém vale relembrar brevemente que eles são investimentos de renda variável registrados perante a Bolsa de Valores do Brasil, tais fundos captam dinheiro de pessoas físicas e jurídicas e adquirem ativos financeiros podendo esses ativos serem imóveis físicos ou “papeis” vinculados à imóveis.

Agora vamos explicar um pouco sobre seu funcionamento para a Pessoa Física que o adquire, inclusive o funcionamento do pagamento de dividendos e do recolhimento de impostos.

Qual a garantia do FII?

Por se tratar de um ativo de renda variável, não existem garantias de remuneração nem de devolução de valores em caso de desvalorização do preço da cota patrimonial.

Os FII são menos voláteis (variam menos de preço) que as ações, porém mesmo assim, no Mercado Financeiro são considerados ativos de Renda Variável e possuem riscos maiores que as Rendas Fixas.

O fato de não haverem garantias não deve impedir o investidor de alocar seus recursos nesses tipos de ativos, mas aconselhamos um pouco de estudo para compra desses ativos sozinho ou, até mesmo, contratação de uma casa de análise ou outro profissional do mercado financeiro que possa realizar recomendação de investimento.

Qual o prazo de resgate do FII?

É comum que não haja prazo de resgate de um FII, vez que a sua grande maioria são criados por “prazo indeterminado”, ou seja, existirão “para sempre”, é um funcionamento diferente das rendas fixas que uma vez encerrado o prazo, seu valor principal e os rendimentos são devolvidos para sua conta bancária.

Isso significa que para retirar seu dinheiro do FII você deverá vender suas cotas para outras pessoas através do aplicativo de seu Banco ou Corretora.

É importante informar que existem alguns fundos específicos criados por “prazo determinado” e isso poderá gerar circunstâncias especiais em caso de sua compra, assim é necessário maior conhecimento do investidor para entender se é a hora certa de comprar esse tipo de FII ou não.

Caso seja iniciante evite a compra de qualquer Fundo que tenha “prazo determinado”, explicaremos esses fundos em outro artigo no futuro, em caso de interesse, deixe o pedido nos comentários!

Quanto um FII rende?

A rentabilidade dos FII é variável e deverá ser analisada com atenção, uma vez que dentro de um FII podem existir diversos tipos de ativos financeiros diferentes: prédios residenciais ou comerciais, galpões logísticos, armazenagem de portos, terrenos, fábricas e todos esses para venda ou locação, também podem haver cotas de outros fundos, renda fixa, títulos públicos do governo, etc.

A localização do imóvel, sua exclusividade, a existência de algum evento macroeconômico, o investimento em infraestrutura em outro local do País, uma pandemia, tudo isso pode afetar consideravelmente o preço e a remuneração de um FII.

Além disso cada um desses ativos pode estar vinculado a um tipo diferente de índice: IPCA, CDI, IGP-M, títulos do governo, etc.

Importante destacar que a maioria dos FII paga dividendos (remunera) aos seus cotistas mensalmente, para isso iremos apresentar um calculo utilizando o D.Y. – D.Y. – Dividend Yield (caso tenham interesse elaboramos um artigo completo apenas sobre D.Y. e YoC que são formas de calcular a rentabilidade de um ativo financeiro).

Vamos tomar como exemplo o cálculo do FII MXRF11, em 16/11/2022 ele apresenta preço de mercado de R$ 10,17 e realizou o pagamento de R$ 1,20 de rendimentos na soma dos últimos 12 meses.

Na prática:

Com base no cálculo acima podemos entender que o FII pagou 11,7% de seu valor na forma de dividendos no período de 12 meses, comparado com a inflação do período que foi de 6,47%, através de um exemplo bem simples, o FII MXRF11 pagou IPCA + 5,23%, ou seja, o investimento no fundo venceu a inflação.

Esses são exemplos, pois repetimos, a rentabilidade é apenas um dos vários aspectos que envolvem o investimento em FII e por ser um ativo de renda variável é necessária atenção e a rentabilidade do passado pode não se repetir no futuro.

Qual a vantagem dos FII? Isenção de Imposto de Renda nos dividendos!

Quando tratamos do Imposto de Renda dos FII devemos deixar claro que os dividendos recebidos de cotas de FII são isentos de Imposto de Renda, porém é necessário que o investidor realize a Declaração de Imposto de Renda da Pessoa Física e informe esses valores.

Outra informação importante é que o ganho de capital sobre a venda da cota não possui isenção, ou seja, se o investidor vender sua cota com lucro, ele deverá recolher uma alíquota de 20% (vinte por cento) de Imposto de Renda sobre o ganho de capital.

Devemos deixar claro que existem Projetos no Legislativo Federal buscando tributar os dividendos dos Fundos Imobiliários, é necessário acompanhar isso na mídia especializada, porém caso isso ocorra haverá uma nova precificação desses FII levando-se em conta a nova tributação e em poucas semanas os novos preços irão se formar.

Qual o valor do Imposto de Renda a ser pago no ganho de capital?

Inicialmente devemos identificar qual foi o valor do ganho de capital, fazemos isso através do seguinte cálculo:

É recomendado que o investidor realize o cálculo de incidência do Imposto de Renda antes de realizar sua venda e já se prepare para realizar seu recolhimento através do DARF – Documento de Arrecadação de Receitas Federais dentro do prazo legal.

Como recolher o Imposto de Renda devido?

O recolhimento do Imposto de Renda devido deverá ser realizado até o último dia útil do mês subsequente ao ganho de capital, por exemplo, caso o investidor tenha realizado uma venda no dia 16/11/2022 ele deverá realizar o recolhimento do imposto até o dia 31/12/2022, em caso de desrespeito a esse prazo, há incidência de multa.

Também vale destacar que o recolhimento do imposto deve ser realizado através do pagamento de DARF – Documento de Arrecadação de Receitas Federais. Este documento poderá ser expedido através do aplicativo de Bancos Oficiais, mais comumente, no aplicativo da Caixa Econômica Federal ou pelo Portal da Receita Federal.

Os valores recebidos como ganho de capital e o imposto recolhido deverão ser lançados na Declaração de Imposto de Renda da Pessoa Física, caso não saiba como fazer essa declaração corretamente sugerimos a contratação de um Contador que possua tal habilidade, você terá menos preocupações e, possivelmente, menos gastos contratando um profissional.

Mesmo sugerindo um profissional, a Declaração de Imposto de Renda de Pessoa Física não exige um e com algumas horas de estudos é possível aprender como fazer todos os lançamentos necessários, o mais importante é ter o controle preciso dos ativos que você comprou, vendeu, em qual data e a qual preço.

Como ter acesso aos FII?

No “Homebroker” de seu Banco ou Corretora você deve pesquisar pelo “ticker”, ou seja, o nome do FII que deseja comprar. Geralmente os FII são identificados por uma SIGLA de 4 LETRAS, seguidas do número 11, como o exemplo acima, “MXRF11”.

Para ter acesso aos FII é necessário possuir uma conta em um Banco ou Corretora que permita a negociação de ativos na Bolsa de Valores, bem como ter perfil de investidor compatível com a negociação de FII.

Vale lembrar que para identificação do Perfil de Investidor é necessária uma Análise prévia ou “Suitability”, em inglês, essa análise normalmente é realizada diretamente no aplicativo ou site da instituição financeira no momento em que você tenta acessar a “Renda Variável” pela primeira vez.

A Análise do Perfil de Investidor tem como critério os conhecimentos da pessoa no mercado financeiro e é respondido através de uma “auto declaração”, ou seja, a pessoa poderá realizar o teste quantas vezes entender necessário até atingir o perfil desejado.

Recomendamos prudência ao realizar investimentos após você “forçar” um perfil Arrojado (alto risco) ou Moderado (médio risco) respondendo as perguntas várias vezes sem a certeza de que esse é seu nível de conhecimento, e também fica o alerta se você não está seguro do que está fazendo não realize investimentos sem acompanhamento de um profissional.

Energia Solar, Inflação e Renda

O que é PGBL?

O que é VGBL?

Como declarar carro ou moto no Imposto de Renda 2023

Como declarar um imóvel no Imposto de Renda 2023

Como declarar aplicação com rendimentos tributáveis no Imposto de Renda 2023